租房期間遇拆遷 以訴促調(diào)獲補(bǔ)償
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【案情簡(jiǎn)介】
2005年11月17日，吳某與卞某簽訂租約，約定卞某將自己的二間半房屋出租給吳某經(jīng)營(yíng)大排擋，吳某隨后領(lǐng)取了個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2007年7月，上述房屋被列入拆遷范圍，由南京市某園林綠化管理所作為拆遷人負(fù)責(zé)拆遷。
拆遷開(kāi)始后，園林綠化管理所只與卞某簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，吳某去找時(shí)，其辯稱(chēng)只與產(chǎn)權(quán)人簽、不管承租人，找卞某時(shí)，卞某更是推得一干二凈。后卞某又于2007年11月將吳某起訴至南京市六合區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令解除租賃合同、吳某騰退房屋，并要求吳某支付所欠房租1000余元。
【律師代理】
張?zhí)新蓭煷肀景竻悄场?duì)案情認(rèn)真梳理后，張律師一方面對(duì)租賃糾紛案積極應(yīng)訴，另一方面重點(diǎn)對(duì)吳某拆遷補(bǔ)償案進(jìn)行準(zhǔn)備。
2007年12月10日，張律師以園林綠化管理所與卞某為被申請(qǐng)人，向六合區(qū)房產(chǎn)管理局申請(qǐng)裁決，要求支付因申請(qǐng)人改變房屋用途增加的補(bǔ)償款的50%、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)施搬運(yùn)費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用約9萬(wàn)元。但是該局12月13日以“涉案房屋正在發(fā)生訴訟”為由，不予受理。
與吳某溝通后，12月21日，張律師以六合區(qū)房產(chǎn)管理局為被告，提起行政訴訟，要求撤銷(xiāo)被告不予受理的決定，并要求其依法受理原告的拆遷裁決申請(qǐng)。
2008年1月15日，六合區(qū)人民法院對(duì)本案進(jìn)行了開(kāi)庭審理。張律師提出代理意見(jiàn)如下：
一、涉案房屋沒(méi)有發(fā)生拆遷補(bǔ)償訴訟，被告作出不予受理的行政決定沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。被告依據(jù)的文件原文是“被拆遷房屋正在發(fā)生訴訟或仲裁”的不予受理，這里的“訴訟”顯然是指與拆遷補(bǔ)償有關(guān)的訴訟，本意是指拆遷糾紛如果已由人民法院受理，則行政權(quán)力不再介入。但是本案房屋并未發(fā)生此類(lèi)拆遷補(bǔ)償訴訟，唯一正在發(fā)生的是卞某訴原告的“租賃合同”糾紛，稍具法律常識(shí)的人都知道，租賃糾紛和拆遷補(bǔ)償糾紛顯然是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，壓根不是同一回事，但被告作為具備相當(dāng)政策水平和法律知識(shí)的行政機(jī)關(guān)，卻不加分析、牽強(qiáng)附會(huì)，硬將原告拒之門(mén)外，明顯是一種推諉托詞。
二、被告作出不予受理的行政決定沒(méi)有法律依據(jù)。被告作出決定依據(jù)的是《江蘇省城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，該規(guī)程是江蘇省建設(shè)廳的文件，但是在其上位法《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（行政法規(guī)）、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（地方性法規(guī)）、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建設(shè)部規(guī)章、第八條）里，并沒(méi)有將“被拆遷房屋正在發(fā)生訴訟或仲裁”列為不予受理的情形，而省建設(shè)廳卻創(chuàng)設(shè)了這一規(guī)定，明顯違反了《立法法》的原則。
綜上，被告作出不予受理的決定沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤，根據(jù)《行政訴訟法》第54條第（二）項(xiàng)規(guī)定，人民法院應(yīng)予撤銷(xiāo)，并可以判決其受理原告的裁決申請(qǐng)。
【庭外和解】
本案兩起糾紛糾纏在一起，給相關(guān)部門(mén)帶來(lái)很大壓力，經(jīng)過(guò)民庭主審法官多方做工作，拆遷部門(mén)、卞某和吳某最終達(dá)成和解協(xié)議，一次性補(bǔ)償吳某60080元，卞某對(duì)租賃糾紛案撤訴，隨后吳某對(duì)行政訴訟案也進(jìn)行了撤訴。
【辦案后記】
本案是一起典型的承租人要求拆遷補(bǔ)償款的案例。眾所周知，在現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)于房屋拆遷，不要說(shuō)承租人，就是產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益也往往難以得到切實(shí)的維護(hù)，所以本案在操作上有一定的難度。應(yīng)該說(shuō)，吳某最終得到6萬(wàn)元的補(bǔ)償，能取得這樣的結(jié)果實(shí)屬不易。
張?zhí)新蓭焺窀鎻V大朋友，對(duì)于這類(lèi)案件，對(duì)方都是強(qiáng)勢(shì)部門(mén)，當(dāng)您的權(quán)益受到侵害時(shí)，您首先要鼓起勇氣、敢于維權(quán)，并要拿起法律武器、善于維權(quán)，千萬(wàn)不要有畏難情緒而不戰(zhàn)即退。
作者簡(jiǎn)介：張?zhí)新蓭熅邆湓鷮?shí)的法學(xué)理論功底，擅長(zhǎng)合同法、婚姻法、公司法、勞動(dòng)法、保險(xiǎn)法、房地產(chǎn)法等民商法和經(jīng)濟(jì)法以及刑事辯護(hù)，庭審應(yīng)變靈活，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富。有大型國(guó)企、外企工作背景，對(duì)企業(yè)環(huán)境熟悉，在處理公司法律事務(wù)時(shí)尤顯得心應(yīng)手。熱衷社會(huì)公益事業(yè)，每年免費(fèi)辦理法律援助案件10余件，受到援助中心和當(dāng)事人的高度評(píng)價(jià)。
